房屋部分在征收红线内，能否 “整体征收”？

在征收拆迁过程中，不少被征收人会遇到这样的困惑：自家房屋只有一部分在项目红线内，征收方却要求整栋征收，这合法吗？最高人民法院公布的征收拆迁案例中，就为这类问题提供了明确答案。北京创为律师事务所将结合这一典型案例，为大家解读征收中的 “合理性边界” 与权益保障要点。

 

诉株洲某人民政府房屋征收决定案

基本案情

2010年，株洲市启动某大道建设项目（公共利益性质），当事人的房屋恰好位于规划的某大道交汇处 ——部分房屋在项目用地红线内，另一部分在红线外。特殊的是，该房屋地面比某大道地面高出10余米，若仅拆除红线内部分，剩余房屋可能因结构破坏成为危房，存在严重安全隐患。后经社会稳定风险评估，认定当事人房屋的评估等级为C级。2011年，株洲某人民政府作出《征收决定》，决定对当事人的整栋房屋予以征收并给予偿。

当事人不服，认为该决定与2007年已过期的《房屋拆迁许可证》冲突，且 “超红线征收” 违法，遂申请行政复议并提起行政诉讼。

最终，复议机关与两级法院均支持了株洲某人民政府的征收决定。法院明确指出：原拆迁许可证已失效，某大道项目是新启动的合法项目；整体征收并非 “越权”，而是出于公共利益（道路建设）和居住安全（避免房屋成危房）的必要考量，且补偿合理，程序合法。

裁判结果

株洲市天元区人民法院一审认为，关于当事人提出株洲某人民政府作出的《株洲市人民政府国有土地上房屋征收决定》与株洲市房产管理局作出的《房屋拆迁许可证》主体和内容均相冲突的诉讼理由，因《房屋拆迁许可证》已失效，某大道属于新启动项目，两份文件并不存在冲突。

关于当事人提出征收其红线范围外的房屋违法之主张，因其部分房屋在某大道项目用地红线范围内，征收系出于公共利益需要，且房屋地面高于某大道地面10余米，不整体拆除将产生严重安全隐患，整体征收拆除符合实际。当事人认为某大道建设项目没有取得建设用地批准书。2011年7月14日，株洲某规划局为某大道建设项目颁发了《建设用地规划许可证》。

当事人认为株洲某规划局在复议程序中出具的说明不能作为超范围征收的依据。株洲某规划局在复议程序中出具的说明系另一法律关系，非本案审理范围。株洲某人民政府作出的《株洲市人民政府国有土地上房屋征收决定》事实清楚，程序合法，适用法律、法规正确，判决维持。

株洲市中级人民法院二审认为，本案争议焦点为株洲某人民政府作出的《株洲市人民政府国有土地上房屋征收决定》是否合法。2010年，株洲某人民政府启动某大道建设项目，株洲某规划局于2011年7月14日颁发了《建设用地规划许可证》。

当事人的部分房屋在某大道建设项目用地红线范围内，虽然征收当事人整栋房屋超出了某大道的专项规划，但征收其房屋系公共利益需要，且房屋地面高于某大道地面10余米，如果只拆除规划红线范围内部分房屋，未拆除的规划红线范围外的部分房屋将人为变成危房，失去了房屋应有的价值和作用，整体征收当事人的房屋，并给予合理补偿符合实际情况，也是人民政府对人民群众生命财产安全担当责任的表现。判决驳回上诉，维持原判。

典型意义

本案典型意义在于:在房屋征收过程中,如果因规划不合理,致使整幢建筑的一部分未纳入规划红线范围内,则政府出于实用性、居住安全性等因素考虑，将未纳入规划的部分一并征收，该行为体现了以人为本，有利于征收工作顺利推进。人民法院认可相关征收决定的合法性，不赞成过于片面、机械地理解法律。

律师提醒

实践中，许多征收纠纷的根源就在于程序缺失（如未公开补偿方案、未评估风险），被征收人若发现程序违法，可及时通过法律途径维权。

同时，北京创为律师事务所再次提醒被征收人：征收项目的合法性需结合 “当前审批文件” 判断，过期许可不能作为阻碍新合法征收的依据，反之，若新征收未取得有效审批，则可能涉嫌违法。

（注：本文案例来源于最高人民法院公布 “人民法院征收拆迁十大案例”，具体法律适用需结合个案情况分析。）

当您对征收决定存疑、认为补偿不合理，或发现程序违法时，及时咨询专业拆迁律师至关重要。北京创为律师事务所深耕征收拆迁领域多年，始终以 “维护被征收人权益” 为核心，通过核查审批文件、参与补偿协商、代理复议诉讼等方式，帮助当事人在合法框架内争取最优结果。

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